BZK wil het woningtekort van 3,5% naar 2% terugbrengen. Dat betekent: bouwen, bouwen en bouwen. Maar dat wil niet zo vlotten. Pas in 2038 lukt het om het tekort op 2% te krijgen. Misschien.
We zijn op huizenreis. We willen een nieuwe woning. En dat in de huidige woningcrisis. Dus waar en wanneer is een goede vraag. Over de avonturen tijdens deze reis blog ik vanaf oktober 2023.
In Nederland zijn in 2023 8,270 miljoen huishoudens. Voor hen zijn 8,125 miljoen woningen beschikbaar. Het merendeel van deze huishoudens woont zelfstandig in een koop- of huurwoning. 558.000 huishoudens woont in ‘bijzondere woonvormen’: leegstaand vastgoed, voormalige kantoren, winkelruimtes, recreatiewoningen. Of ze delen een woning. 8.270 – 8.125 = 1,45 miljoen. Maar dat is niet de correcte rekensom om tot het woningtekort te komen.
Woningvraag versus woningaanbod
Het Ministeire van Binnenlandse Zaken – via de overheidswebsite volkshuisvestingnederland.nl – neemt een aantal kengetallen om statistisch te berekenen wat de woningvraag én het woningaanbod is.
De vraag: 437.000
Van de 558.000 huishoudens wordt aangenomen dat de huishoudens van 25 jaar en ouder een zelfstandige woning zoeken. Dit zijn ongeveer 320.000 huishoudens. Vervolgens zijn er starters – zoals jongeren, arbeidsmigranten, asielzoekers en buitenlandse studenten. Ertegenover staan huishoudens die de woningmarkt verlaten: emigranten, huishoudens die naar een verpleeghuis gaan, of eenpersoonshuishoudens die komen te overlijden.Er zijn meer toetreders dan verlaters. Per saldo komen er 117.000 ‘woningvragers’ bij.
Totaal gaat BZK uit van een vraag naar 437.000 woningen (320.000 + 117.000 = 437.000).
Het aanbod: 47.000
Van de 8,125 miljoen woningen die in Nederland zijn gebouwd, zijn er 7,7 miljoen bewoond. 413.000 woningen zijn niet beschikbaar, of niet permanent bewoond. Hiervan zijn 135.000 woningen tijdelijk niet beschikbaar of leeg door verbouwing of tussen verhuizingen door. Daarbovenop schat BZK dat er 231.000 woningen niet beschikbaar zijn omdat ze in gebruik zijn als tweede woning. Er zijn 47.000 woningen die langer dan een jaar leeg staan en beschikbaar zijn voor bewoning.
Onderaan de streep zijn er 390.000 woningen tekort in heel Nederland:
437.000 – 47.000 = 390.000
Deze berekening komt overeen met calculaties van bureau Atlas Research. In 2022 concludeerde het onderzoeksbureau in de ‘Atlas voor gemeenten 2022 – Wonen‘ dat voor elke 100 woningen 105 huishoudens in de rij staan. Dat zou neerkomen op dezelfde 390.000: 3.5% van de woningvoorraad. Atlas Research zag een fors verschil in deze ‘woondruk-index’ per gemeente. Leidschendam-Voorburg en Amstelveen kennen bijvoorbeeld een woondruk van 150. Dit betekent dat de vraag naar woningen ruim 50% hoger is dan het beschikbare aanbod. In Hilversum, Utrecht en Amersfoort is de woondruk ca. 140. De woondruk is het laagst in Lelystad en Emmen.
Oplossing: bouwen, bouwen, bouwen
BZK wil het woningtekort van 3,5% naar 2% terugbrengen. Dat betekent: bouwen, bouwen en bouwen. Maar dat wil niet zo vlotten [file under: understatement].
Integendeel, sinds Q4 2022 daalt het aantal vergunningen in rap tempo. In het tweede kwartaal van 2023 zijn 5% minder vergunningen voor nieuwbouwwoningen afgegeven. Een terugval naar 15.000 woningen. Terwijl het woningtekort niet zakt naar 2% maar in 2023 stijgt van 3,9% naar 4,8% volgens de Primos-prognose 2023 van ABF Research. Oorzaak: migratie (arbeid en asiel), langer thuiswonende ouderen en ‘huishoudverdunning’, ofwel minder mensen per woning. Tot en met 2030 stijgt de noodzaak om nieuwe woningen te bouwen tot 981.000 woningen.
Probleem: Vergunningen, personeelstekorten, hogere kosten, hogere rente
Al bijna een jaar worden er minder vergunningen verleend. Dat komt bijvoorbeeld door het stikstofarrest van de Raad van State: bouwprojecten hebben eerst een milieuvergunning nodig en krijgen niet automatisch toestemming om tijdelijk stikstof uit te stoten.
Daarnaast hebben de gemeenten te weinig ambtenaren om de vergunningsaanvragen te behandelen. Net als in de bouw trouwens (zodat de oplevering van nieuwe woningen langer op zich laat wachten) kampt met te weinig personeel en een toename van het aantal faillissementen in de sector: in Q2 2023 gingen 106 bouwbedrijven op de fles.
Vervolgens nemen de kosten toe. De prijzen van hout en bouwmaterialen stegen met bijna 11%. Oorzaak: leveringsproblemen in de productieketen, inflate en vraagherstel na de lockdownperiode van de coronatijd. Ook stijgen de grondprijzen (46% van de gemeenten voert een grondprijsstijging door van 2,4%; Benchmark Stec groep. De stijging is gemiddeld het grootst in kleine gemeenten).
De hypotheekrente stijgt ook, hoewel ABN AMRO verwacht dat deze in 2024 iets zal dalen. De stijging wordt veroorzaakt door de stijgende rente van de Europese Centrale Bank om de inflatie te beteugelen. Stijgt de hypotheekrente, dan nemen de maandlasten toe.
Dus wordt het onaantrekkelijker een huis te kopen. En wordt het onaantrekkelijker om een huis te bouwen: projectontwikkelaars kunnen dan geen winst maken op hun bouwprojecten.
100.000 woningen per jaar: niet haalbaar
Het kabinet Rutte-IV – nu gevallen – wil vanaf 2024 100.000 woningen per jaar erbij. Dat heet het Programma Woningbouw (PDF) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Na aftrek van vervangende nieuwbouw betekent dit 87.000 woningen per jaar erbij. Maar dat gaat hem niet worden. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) onderzocht in oktober 2022 (PDF) de haalbaarheid van de nationale woon- en bouwagenda.
Hun conclusie: Dit hangt samen met onvoldoende geschikt planaanbod om tijdig woningbouw te realiseren en een overschatting in het beleid van het potentieel van tijdelijke woningen en transformatie. Om op middellange termijn de woningbouw in de lift te brengen zijn veel meer geschikte en relatief snel te ontwikkelen locaties nodig. Kleine groene woonlocaties dicht aansluitend bij de bestaande bebouwing bieden hier een groot potentieel, zoals in een gelijktijdig met deze studie verschenen rapport in beeld is gebracht.
Het antwoord van de – demissionair – minister Hugo de Jonge tegenover BNR:
Met de gestegen rente in het afgelopen jaar is de tegenwind – die op tal van vlakken toch al ferm was – toegenomen. En uit de nieuwe cijfers blijkt de opgave – die toch al fors was – nóg groter. Dit komt niet onverwacht, maar onderstreept wel de noodzaak om te zorgen dat het aantal woningen dat er bij komt harder stijgt dan het aantal mensen dat er bij komt. We zullen het woningtekort in moeten lopen. En dus moeten we met meer tempo en meer regie, meer betaalbare huizen bouwen.’
Tot slot terug naar de website volkshuisvestingnederland.nl. Ziet het ministerie in deze perfect storm een lichtpuntje?
De verwachting is dat de spanning op de woningmarkt eerst nog verder oploopt. Er zijn in de afgelopen periode namelijk minder bouwvergunningen afgegeven dan wenselijk. Ook duurt het een aantal jaar voordat nieuw geplande woningen daadwerkelijk opgeleverd en bewoond kunnen worden. Het statistisch woningtekort zal daarom er nog op het huidige niveau blijven en vanaf 2027 in gestaag tempo af te nemen.
2027. Zet die maar in je agenda. Of: 2038. Wat je wilt.
