De woningmarkt is als een casino waarin geluk, geld, speculatie en eigen belang over elkaar heen buitelen. Dat geldt voor de hele woningvoorraad: de sociale huur, de vrije sector en de koopwoningmarkt. We’re in it for the money, of liever toch meer landelijke regie via sociale volkshuisvesting?
We zijn op huizenreis. We willen een nieuwe woning. En dat in de huidige woningcrisis. Dus waar en wanneer is een goede vraag. Over de avonturen tijdens deze reis blog ik vanaf oktober 2023.
Wat betekent dit voor ons?
Ook voor ons is de woningmarkt zeer krap. We vallen niet in de sociale huur en kopen of vrije sector kan wel eens heel duur uitvallen. Bovendien is er veel onzekerheid en volatiliteit in de woningmarkt.
We zitten daarbij gelukkig in een luxe positie: we hebben geen haast een beslissing te nemen om te verhuizen naar een koop- of huurwoning. Daarom schrijf ik in deze fase over de analyse van de woningcrisis. De concrete invulling volgt daarna.
Hoge nood
In aflevering 4 schreef ik al dat de woningnood zeer hoog is. Er is een aanbod van 47.000 woningen. Onderaan de streep zijn er 390.000 woningen tekort in heel Nederland, met verschillen per gemeente. Zo heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg een woondruk van 150. Dit betekent dat de vraag 50% hoger is dan het beschikbare aanbod. In Emmen en Lelystad is de woondruk het laagst, maar daar willen we zeker niet wonen. We blijven in de regio Haaglanden.
De problemen zijn legio: vergunningen, te weinig personeel, hoge bouwkosten, hogere rente en vergeet speculatie van de grondprijzen niet.
De totale woningvoorraad bestaat uit koop, sociale huur en vrije-sectorhuur:
- Sociale huurwoning tot € 808.06 (2023): 34% van de woningvoorraad
- Vrije sector: alles erboven: 8% van de woningvoorraad
- Koop: van 0 tot tig miljoen euro (eigen geld/hypotheek): 57% van de woningvoorraad
In iedere sector zijn tekorten aan woningen.
Woningnood sociale huur
De sociale huur omvat eenderde van alle woningen in Nederland, beschikbaar voor maar een deel van woningzoekers. Er is een inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning.
- Eenpersoonshuishouden < 44.035 euro bruto-inkomen
- Meerpersoonshuishoudens < 48.625 euro bruto-inkomen
De woningcorporaties bepalen of je een huurwoning kunt krijgen. Soms krijg je voorrang als je bij de gemeente een urgentieverklaring kan krijgen, bijvoorbeeld omdat het gezin te groot is, er medische redenen zijn of omdat je oude woning gesloopt gaat worden. De gemeente bepaalt zelf de regels in een huisvestingsverordening.
Dagblad Trouw onderzocht in maart 2022 of gemeenten voldoen aan de landelijke eis minimaal 30% sociale huurwoningen aan te bieden.
- Den Haag: 46%
- Pijnacker-Nootdorp: 18%
- Lansingerland: 19%
- Zoeterwoude: 20%
- Leidschendam-Voorburg: 27%
- Wassenaar: 26%
- Rijswijk: 33%
- Leiden: 45%
- Delft: 52%
- Rotterdam: 54%
De wachttijden om een sociale huurwoning te krijgen is lang. De wachtlijst voor Den Haag is zo’n zes jaar. (Woonnet Haaglanden houdt die informatie angstvallig achter en houdt het bij “heel moeilijk in te schatten”)
Eén van de oorzaken van de tekorten en lange wachttijden is dat de regie in vorige kabinetten bij de markt is gelegd. Er was geen Ministerie van Volkshuisvesting en de markt bepaalde vraag en aanbod. Het is minister Blok die in 2013 – gesteund door SGP, CU en D66 – vindt dat sociale huurwoningen op de vrije markt te gelde kunnen worden gemaakt met het doel de corporaties financieel gezond te maken. Vervolgens liet Blok geen mogelijkheid onbenut om buitenlandse beleggers te enthousiasmeren voor de investeringsmogelijkheden in Nederlands vastgoed. Gevolg: corporaties verkochten sociale huurwoningen aan buitenlandse investeerders. Met vette winsten zodat er Maserati’s voor de deur kwamen te staan. Het ging grondig mis.
Woning als investering
De overheid wil nu een stuk van die regie terugnemen (en dus volkshuisvesting). Dat gaat niet zonder slag of stoot. In de stichting Fair Huur zijn grote commerciële verhuurders en kleine particuliere verhuurders verenigd. Op 15 oktober 2023 hebben ze de Nederlandse Staat gedagvaard om de zogenaamde WOZ-Cap buiten werking te stellen. Deze WOZ-Cap is bedoeld om meer betaalbare huurwoningen te krijgen voor middeninkomens. Dat staat volgens deze investeerders haaks op het eigendomsrecht en ze zien vermogen verdampen (want: minder inkomsten). Het laat zien dat wonen een basisrecht is, maar ook een manier om rijkdom te vergaren – als eigenaar of investeerder: een speculatieve woningmark en geen volkshuisvesting.
Drastische gevolgen
De gevolgen van het te kleine aanbod aan sociale huur is drastisch: mensen raken dakloos terwijl ze een baan hebben, jongeren blijven thuis of in studentenhuizen wonen of slapen bij vrienden op de bank. Ook statushouders met voorrang moeten veel langer dan gewenst in azc’s blijven en in tijdelijke noodopvang onder slechte omstandigheden.
Omdat het jaren kan duren voor je een huis krijgt, beïnvloedt dat belangrijke levenskeuzes of levenssituaties:
- geen kinderen willen krijgen
- twijfelen waar je je droombaan kunt aannemen
- of je gaat studeren
- er ontstaan relatieproblemen
- uitstel van deze levenskeuzes
- ouderen die niet uit te grote huizen gaan
- of wat als je als weeskind alleen komt te staan in het huis van je ouders?
Mensen vallen daadwerkelijk buiten de boot van onze samenleving door factoren waar ze weinig invloed op hebben (file under: bestaanszekerheid). Het aantal stressoren neemt toe voor deze groep mensen, maar kan ook gebeuren in de vrije sector of bij mensen met een koopwoning.
Vrije sector
Als je een gemiddeld inkomen hebt – maar teveel voor sociale huur – dan kom je in de vrije sector terecht, zeker als een eigen huis kopen te duur is (kopen anno 2023 betekent: hoge rente, veel eigen geld meenemen of een veel kleinere, goedkopere en kwalitatief slechtere woning accepteren).
In de vrije sector is de gemiddelde huur zo’n € 1.000 of (veel) hoger. Dat is kale huur, zonder gas, licht enzovoorts. Anders dan bij sociale huurwoningen krijg je geen toeslagen, huursubsidie of belastingvoordelen. De vrije sector wordt door sommigen het wilde westen van de woningvoorraad genoemd: je betaalt de volle mep en kan tegen kortlopende overeenkomsten aanlopen zodat je na 1,2 jaar weer op zoek moet gaan.
Maar ook in de vrije sector is een tekort aan woningen. Er komen minder in plaats van meer huurhuizen op de markt. Volgens minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) komt het dalend aantal vrije sectorwoningen door de hoge rente: het is voor beleggers te duur om nieuwe bouwprojecten te beginnen. Woningplatform Pararius liet in juni 2023 al weten dat het aantal aanvragen is verviervoudigd. In de grote steden is de druk op de vrije sector hard toegenomen.
De grafiek laat dit zien voor Den Haag: het aantal reacties steeg in twee jaar voor de groeifactoren van 6,5 tot 8,8 (bron: Pararius)
Het Ministerie van Volkshuisvesting heeft het wetsvoorstel betaalbare huur ingediend. Daarmee wil het kabinet het middenhuursegment betaalbaarder maken. De middeninkomens krijgen met de wet huurprijsbescherming. Net als bij de sociale huur komt er een puntenstelsel: 186 punten komt neer op een maximale huur van € 1.100. De verwachting is dat de huur met 190 euro per maand omlaag kan gaan voor de meeste nieuwe huurders.
Vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars willen snel de nieuwe wet. Particuliere verhuurders zien er niets in: de huuropbrengsten worden te laag en dat is verhuur onaantrekkelijk. Ze zitten niet op meer regels en minder inkomsten te wachten. Grondrechten en economische overwegingen staan ook hier op gespannen voet.
Tekorten koopwoningen regio Haaglanden
De laatste sector betreft koopwoningen. In Den Haag is in 2022 43,3% koopwoning, 31% sociale huur en 25,1% particuliere huur (bron: Den Haag in Cijfers). Let op dat het aandeel sociale huur drastisch lager is dan in het Trouw-onderzoek hierboven is genoemd.
Als je in Den Haag wilt kopen, dan is de gemiddelde verkoopprijs van een woning € 503.000 (anno: 2021). Er zijn zeer grote prijsverschillen tussen ‘zand’ en ‘veen’. Zo is de gemiddelde vraagprijs in Benoordenhout is € 795.351 (zand); in Morgenstond op het veen € 154.542. Na 2021 is er een dalende trend te zien, bijvoorbeeld door de hogere hypotheekrente. De vraag hoe de koopmarkt zich gaat ontwikkelen in 2024, 2025 is ongewis. Verder dalen, stabiliseren of weer groei?
- De Rabobank (12 september 2023) denkt dat de koopwoningprijzen in 2024 stijgen.
- ABNAMRO gaat enkele maanden daarvoor nog uit van een daling in 2024 van zo’n 4%, maar zegt op 25 oktober 2023 dat er een stijging van 2,5% in zit.
- ING Research (september 2023) voorziet een hogere stijging, tot 4%.
- De Eigen Huis Marktindicator (juli 2023) constateert dat het vertrouwen in de koopwoningmarkt stabiliseert.
- Het Marktoverzicht Agglomeratie Den Haag Q3 2023 toont dat het aanbod te koop gezette woningen daalt (-18%), het aantal transacties daalt (-7%), de transactieprijzen stijgen (0,5%), zo ook de vraagprijs (+3.6%).
De regionale analyse van de NVM, ook over het 3e kwartaal van 2023 laat een beeld dichter bij huis zien.
Het aantal transacties neemt toe, de gemiddelde prijs is 420.000 euro. Dat is 5,4% lager dan in 2022. Het duurt 39 dagen voor een huis ie verkocht en zo’n 38% wordt boven de vraagprijs verkocht.
In het aanbod is de gemiddelde vraagprijs een stuk hoger: € 605.000 – 6,2% meer dan in het laatste kwartaal van 2022.
Maar dat zegt nog niets. Het zijn onzekere tijden: oorlogen in Oekraine en Gaza, een technische recessie in Nederland, minder woningbouw, stijgende lonen, hoge rentes, inflatie., bevolkingsgroei.
Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer ziet hierin een krapte, en dus prijsstijgingen: als je een hoger inkomen hebt, kun je meer lenen. En dus meer betalen.
ING Research zegt het echter zo:
Het is lastig zo niet onmogelijk om de korte termijnontwikkelingen op de woningmarkt exact te voorspellen. Dat komt omdat bepalende factoren voor de woningmarkt veelal met de nodige onzekerheid zijn omgeven. De Nederlandse economie verkeert vooralsnog in een
Welkom in het casino van de woningmarkt.